Uma forma diferente de investir em imóveis

Leonardo Baumgarten, que é Assessor de Investimentos da XCapta Investimentos, fala a respeito dos Fundos Imobiliários

Encerrando a série sobre investimentos imobiliários, nesta edição, conversamos com Leonardo Baumgarten, Assessor de Investimentos responsável pela XCapta Investimentos, escritório filiado a XP Investimentos, maior corretora independente do Brasil. Nesta entrevista, Leonardo apresenta uma nova alternativa para pessoas que querem investir em imóveis: os fundos imobiliários.

O Farroupilha – O que é um fundo imobiliário?
Leonardo Baumgarten – Basicamente, é a compra de um imóvel ou uma carteira de imóveis por um grupo de investidores. Onde os investidores visam receber aluguéis mensais e participar da valorização dos imóveis.
O Farroupilha – Como são feitas as compras das cotas de um fundo imobiliário?
Leonardo – O investidor pode comprar cotas através de um IPO (Inicial Public Offering), fazendo uma reserva inicial através de uma sociedade corretora autorizada. Neste caso é importante o investidor ler atentamente o prospecto do Fundo desejado. Após o IPO os FII´s de capital aberto podem ser negociados no mercado secundário através de um home broker ou com o auxílio de um Assessor de Investimentos.
O Farroupilha – Quais são as vantagens de se investir em um Fundo Imobiliário ao invés de comprar diretamente um imóvel para locação?
Leonardo – É importante o investidor saber que ao estar comprando cotas de um fundo imobiliário ele está de fato comprando um imóvel, ainda que de forma parcial. No entanto, o investidor deve observar uma série de atrativos para comprar um Fundo Imobiliário ao invés da compra direta de um imóvel para locação como fonte de renda. A compra de um FII é feita sem burocracia e o investidor não precisa se preocupar com escrituras, certidões, ITBI, locação, vacância, reformas, etc. A maioria dos FII´s possuem negócios diários, ou seja, se o investidor quiser vender as suas cotas a qualquer momento, é possível. A partir do momento da venda o dinheiro estará disponível para saque em três dias úteis. Quando o investidor faz uma reserva no IPO de determinado fundo, ele não paga corretagem. Posteriormente o custo de transação de cotas é de 0,5%. Com um pequeno capital o investidor pode comprar cotas de diversos fundos. Os aluguéis provenientes dos Fundos não são tributados de Imposto de Renda. O cotista não está sujeito ao risco de inadimplência de um único inquilino, o risco está diversificado à dezenas ou centenas de inquilinos. Normalmente os inquilinos são grandes empresas nacionais e multinacionais. Os fundos possuem escala para contratar profissionais especializados no setor, o que torna a otimizar a rentabilidade. O investidor pode se tornar sócio de empreendimentos de primeira linha localizados nos centros mais caros e disputados do Brasil, como São Paulo e Rio de Janeiro. Imóveis que muitas vezes o investidor não conseguiria acessar individualmente.
O Farroupilha – Existem vantagens fiscais?
Leonardo – Sim, esta é uma das principais vantagens de se investir em um FII. O aluguel recebido mensalmente pelo cotista é isento de Imposto de Renda (IR). Diferentemente do investimento tradicional em imóveis, onde o proprietário necessita pagar IR sobre o aluguel recebido.
O Farroupilha – Como o investidor recebe o aluguel e como o cotista desfruta da valorização do imóvel?
Leonardo – Por determinação legal, os FII´s devem distribuir pelo menos 95% de todo lucro auferido no mês aos cotistas. A valorização das cotas corresponde a valorização do imóvel. De todos os Fundos Imobiliários existentes no Brasil a média de valorização (aluguel + valorização da cota) no ano de 2010 foi de 26%. Alguns de nossos clientes tiveram uma rentabilidade bem acima da média nacional, como o Fundo Hotel Maxinvest por exemplo: Os lucros auferidos mensalmente chegam a ultrapassar 2% e a valorização das cotas hoje está em torno de 200%. É importante analisar detalhadamente cada fundo imobiliário na hora da escolha em qual investir, auxiliamos nossos clientes no processo de escolha.
O Farroupilha – Quais são os primeiros passos?
Leonardo – Primeiramente o investidor deve buscar auxílio de um especialista, um Assessor de Investimentos, é importante verificar o registro deste profissional junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM – pelo site www.cvm.gov.br).
O Farroupilha – Qual a remuneração média mensal recebida pelos cotistas?
Leonardo – Varia de fundo para fundo, a média fica em torno de 0,8% a 1% líquido a.m. Alguns fundos possuem a vantagem da garantia de um rendimento mínimo mensal, é importante o investidor mais conservador ficar atento a isso.
O Farroupilha – Quais são as dicas de investimentos para o investidor que visa o médio e longo prazo ?
Leonardo – O investidor deve ficar atento à queda na taxa de juros nos últimos 10 anos, para quem deixou seu dinheiro investido na poupança no ano passado teve uma rentabilidade real (descontada inflação) de 0,94% no ano, o que é uma taxa muito baixa. Estamos vendo como cenário para os próximos anos a continuação de uma queda na taxa básica de juros, que hoje é de 11% a.a, a expectativa é de que a taxa caia para apenas 2 casas decimais no próximo ano. Dentro deste cenário os fundos imobiliários que garantem uma rentabilidade mínima líquida de 0,80% a.m por exemplo, se tornarão uma rentabilidade ainda mais atrativa quando comparada a poupança, CDB´s ou fundos DI.
O Farroupilha – Existe uma resistência dos investidores em investir em Fundos Imobiliários?
Leonardo – Existe uma resistência natural de se investir em algo que não se conhece, ainda mais por estarmos tratando muitas vezes de uma poupança que a pessoa adquiriu com muito trabalho durante alguns anos. No momento em que a pessoa busca informação e participa de uma de nossas palestras, ela começa a entender melhor o produto, começa a quebrar alguns paradigmas e o investimento ocorre de forma natural. Não há dúvida de que os investimentos em Fundos Imobiliários continuarão crescendo e tendo novos investidores de forma exponencial nos próximos anos.